[麻辣地產點評] 年終總結：致聯邦住房部長公開信
渥太華一片混亂。關於這個話題，你可能已經知道，政府預算超出了財政限額的 50% 以上，財政部長弗裡蘭辭職了，我們很可能在新年伊始提前舉行聯邦大選。在此之前，特魯多政府已經把泰坦尼克號上的部長們又換了一輪。
前移民部長、現任住房部長 Sean Fraser 已離職。Nathaniel Erskine-Smith 將接替 Fraser 擔任新住房部長。他沒有住房或房地產方面的經驗，盡管我聽說這在政治世界中並不重要。無論如何，他接手了一個棘手的問題，雖然他擔任住房部長的時間不太可能很長，但無論誰坐在這個職位，都應該明白這一點。在這裡，我們將詳細介紹未來一年加拿大住房市場面臨的問題。
1。大多倫多樓花市場一片哀鴻。目前，大多倫多地區預售的公寓數量處於 27 年來的新低。根據 Urbanation 總裁 Sean Hildebrand 的說法，樓花預售公寓市場今年的銷售速度有望達到近 30 年來的最慢水平，預計年底的銷售量將不足 5,000 套，與十年平均約 22,000 套的銷售量相比，這一數字相形見絀。根據最新統計，目前大多地區有超過 75 個公寓項目處於擱置狀態，並且數量還在不斷增加。請記住，樓花預售成功房屋才能開工。未來幾年，大多倫多地區的房屋開工情況將非常糟糕。
資料來源：本·拉比杜
我不知道該如何扭轉這種局面。經濟規律必然發揮作用。如今新房成本根本不合理，在未來價格上漲前景黯淡的低迷市場中，吸引投資者為樓花支付巨額溢價將很難做到。
政策制定者可以幫助抵消建築行業正在醞釀的危機的一種方法是降低開發費用，至少是暫時的。通過降低稅收和費用，可以立即讓更多項目在經濟上可行。在多倫多，市政規費已達到每戶近 20 萬元（下圖），這是不可持續的。
來源：Storeys
我們最近獲悉，市政規費最高的城市之一的旺市（Vaughan)已宣布將收費削減近一半，這是一個進步。
對於那些關注溫哥華的人來說，樓花市場也很疲軟，盡管還未達到危機區域。數據比較有限，僅可追溯到 2017 年。然而，溫哥華的發展並不理想。（下圖）
2. 溫哥華好的一面是，租賃公寓建設正在蓬勃發展（下圖），這在很大程度上要歸功於 CMHC 提供的優惠融資條件。
資料來源：RBC
那麼，現在房地產市場到底發生了什麼？沒有人再買得起全新公寓，因此市場轉向租賃公寓，CMHC 的 MLI 精選計劃推動了這一趨勢，該計劃允許開發商為開發項目提供高達 95% 的貸款成本（土地加建築成本）融資。竣工後，假設您滿足他們的簡單要求，您就可以獲得已完工的租賃大樓的貸款，貸款價值為 95%，分期償還 50 年。優惠的融資條件使租賃建設激增。隨著這些單元的完工，租金正在下降。
11 月份，加拿大所有住宅物業的租金均降至 15 個月以來的最低點 2,139 加元，同比下降 1.6%。溫哥華和多倫多的租金按年度計算均出現兩位數的下降。（下圖）
來源：Rentals.ca
這對於住房可負擔性來說是個好消息，但對於目前正在建造出租公寓的開發商來說，這可不是什麼好消息，因為他們已經在預算中計劃了更高的租金。對於 CMHC 和承諾承擔 95% 費用的納稅人來說，這同樣糟糕。CMHC 似乎越來越明顯地將不得不暫時收緊貸款要求，以減少不良貸款。
請記住，租金已經在下降，我們目前正在建設的新住房供應量創下了歷史新高，而且我們被告知未來幾年人口增長率將降至零。
3. 人們對抵押貸款續期懸崖（Mortgage Renewal Cliff) 非常擔憂。現在看來，這就像抵押貸款續期高峰，大約有 120 萬筆抵押貸款需要在明年續期。正如加拿大帝國商業銀行 (CIBC) 指出的那樣，明年續期的抵押貸款中，約有 40% 的月供會降低。其中約有 10% 的抵押貸款將增幅不到 10%。這意味著，明年剩余 50% 的續期抵押貸款將面臨平均 20% 的還款沖擊，但如果考慮到過去 5 年裡，工資和房價都上漲了 30% 以上，這個數字看起來就沒那麼可怕了。總體而言，加拿大帝國商業銀行估計，2025 年的總還款沖擊平均僅為 2.5%。據稱，這是可控的。
但是，如果利率不再進一步下降會怎樣？當然，加拿大央行仍在削減利率，但大多數借款人持有的是固定利率抵押貸款，幾乎完全受債券市場的影響。
債券市場仍然擔心通貨膨脹，尤其是在美國。自美聯儲開始降息以來，我們看到收益率上升，收益率在至少 40 年來的降息周期中漲幅最大。
資料來源：Jim Bianco
加拿大債券收益率也隨之下降。加拿大央行今年已將利率下調 175 個基點，但加拿大 5 年期債券僅下跌了 10 個基點。這並不是大多數加拿大人所期望的利率下調。
現在，勞動力市場疲軟，但通過 LMIA 計劃仍在增加創紀錄數量的臨時工，情況可能會變得棘手。
每個人都非常關注加拿大央行，但在判斷抵押貸款續期懸崖/峰頂的規模和影響時，真正應該關注的是債券市場和勞動力市場。
可以肯定的是，無論誰掌權，我們都會為未來又一個動蕩的一年做好准備。這裡不做預測，只是觀察。無論誰擔任住房部長，我們都會繼續淡化噪音，專注於重要的指標。感謝您今年的關注，新年再見。
祝您聖誕和新年快樂！
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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前移民部長、現任住房部長 Sean Fraser 已離職。Nathaniel Erskine-Smith 將接替 Fraser 擔任新住房部長。他沒有住房或房地產方面的經驗，盡管我聽說這在政治世界中並不重要。無論如何，他接手了一個棘手的問題，雖然他擔任住房部長的時間不太可能很長，但無論誰坐在這個職位，都應該明白這一點。在這裡，我們將詳細介紹未來一年加拿大住房市場面臨的問題。
1。大多倫多樓花市場一片哀鴻。目前，大多倫多地區預售的公寓數量處於 27 年來的新低。根據 Urbanation 總裁 Sean Hildebrand 的說法，樓花預售公寓市場今年的銷售速度有望達到近 30 年來的最慢水平，預計年底的銷售量將不足 5,000 套，與十年平均約 22,000 套的銷售量相比，這一數字相形見絀。根據最新統計，目前大多地區有超過 75 個公寓項目處於擱置狀態，並且數量還在不斷增加。請記住，樓花預售成功房屋才能開工。未來幾年，大多倫多地區的房屋開工情況將非常糟糕。
資料來源：本·拉比杜
我不知道該如何扭轉這種局面。經濟規律必然發揮作用。如今新房成本根本不合理，在未來價格上漲前景黯淡的低迷市場中，吸引投資者為樓花支付巨額溢價將很難做到。
政策制定者可以幫助抵消建築行業正在醞釀的危機的一種方法是降低開發費用，至少是暫時的。通過降低稅收和費用，可以立即讓更多項目在經濟上可行。在多倫多，市政規費已達到每戶近 20 萬元（下圖），這是不可持續的。
來源：Storeys
我們最近獲悉，市政規費最高的城市之一的旺市（Vaughan)已宣布將收費削減近一半，這是一個進步。
對於那些關注溫哥華的人來說，樓花市場也很疲軟，盡管還未達到危機區域。數據比較有限，僅可追溯到 2017 年。然而，溫哥華的發展並不理想。（下圖）
2. 溫哥華好的一面是，租賃公寓建設正在蓬勃發展（下圖），這在很大程度上要歸功於 CMHC 提供的優惠融資條件。
資料來源：RBC
那麼，現在房地產市場到底發生了什麼？沒有人再買得起全新公寓，因此市場轉向租賃公寓，CMHC 的 MLI 精選計劃推動了這一趨勢，該計劃允許開發商為開發項目提供高達 95% 的貸款成本（土地加建築成本）融資。竣工後，假設您滿足他們的簡單要求，您就可以獲得已完工的租賃大樓的貸款，貸款價值為 95%，分期償還 50 年。優惠的融資條件使租賃建設激增。隨著這些單元的完工，租金正在下降。
11 月份，加拿大所有住宅物業的租金均降至 15 個月以來的最低點 2,139 加元，同比下降 1.6%。溫哥華和多倫多的租金按年度計算均出現兩位數的下降。（下圖）
來源：Rentals.ca
這對於住房可負擔性來說是個好消息，但對於目前正在建造出租公寓的開發商來說，這可不是什麼好消息，因為他們已經在預算中計劃了更高的租金。對於 CMHC 和承諾承擔 95% 費用的納稅人來說，這同樣糟糕。CMHC 似乎越來越明顯地將不得不暫時收緊貸款要求，以減少不良貸款。
請記住，租金已經在下降，我們目前正在建設的新住房供應量創下了歷史新高，而且我們被告知未來幾年人口增長率將降至零。
3. 人們對抵押貸款續期懸崖（Mortgage Renewal Cliff) 非常擔憂。現在看來，這就像抵押貸款續期高峰，大約有 120 萬筆抵押貸款需要在明年續期。正如加拿大帝國商業銀行 (CIBC) 指出的那樣，明年續期的抵押貸款中，約有 40% 的月供會降低。其中約有 10% 的抵押貸款將增幅不到 10%。這意味著，明年剩余 50% 的續期抵押貸款將面臨平均 20% 的還款沖擊，但如果考慮到過去 5 年裡，工資和房價都上漲了 30% 以上，這個數字看起來就沒那麼可怕了。總體而言，加拿大帝國商業銀行估計，2025 年的總還款沖擊平均僅為 2.5%。據稱，這是可控的。
但是，如果利率不再進一步下降會怎樣？當然，加拿大央行仍在削減利率，但大多數借款人持有的是固定利率抵押貸款，幾乎完全受債券市場的影響。
債券市場仍然擔心通貨膨脹，尤其是在美國。自美聯儲開始降息以來，我們看到收益率上升，收益率在至少 40 年來的降息周期中漲幅最大。
資料來源：Jim Bianco
加拿大債券收益率也隨之下降。加拿大央行今年已將利率下調 175 個基點，但加拿大 5 年期債券僅下跌了 10 個基點。這並不是大多數加拿大人所期望的利率下調。
現在，勞動力市場疲軟，但通過 LMIA 計劃仍在增加創紀錄數量的臨時工，情況可能會變得棘手。
每個人都非常關注加拿大央行，但在判斷抵押貸款續期懸崖/峰頂的規模和影響時，真正應該關注的是債券市場和勞動力市場。
可以肯定的是，無論誰掌權，我們都會為未來又一個動蕩的一年做好准備。這裡不做預測，只是觀察。無論誰擔任住房部長，我們都會繼續淡化噪音，專注於重要的指標。感謝您今年的關注，新年再見。
祝您聖誕和新年快樂！
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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